導(dǎo)讀：

城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)結(jié)構(gòu)的變化，作為城市發(fā)展核心的中心城區(qū)也不斷進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展，產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，功能趨向綜合/ 復(fù)合。通過(guò)分析國(guó)內(nèi)大中城市中心城區(qū)轉(zhuǎn)型一般趨勢(shì)，以及研究上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)、青島李滄生態(tài)商住區(qū)等典型案例，提出大中城市中心城區(qū)在轉(zhuǎn)型時(shí)應(yīng)構(gòu)建政府主導(dǎo)、多元市場(chǎng)主體參與的機(jī)制，應(yīng)注重基公建配套設(shè)施的完善，應(yīng)強(qiáng)化生態(tài)優(yōu)勢(shì)、打造文化特色以及產(chǎn)城融合發(fā)展。

01

我國(guó)大中城市中心城區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的歷程淺析

2.0 階段：城區(qū)功能轉(zhuǎn)向多元復(fù)合，核心是高知人群的吸引。

經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和變遷，也帶來(lái)產(chǎn)城人三者關(guān)系的新變化，其發(fā)展邏輯從“產(chǎn)- 城- 人”融合的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變到“城- 人- 產(chǎn)”互動(dòng)的發(fā)展模式。過(guò)去，城市的發(fā)展模式是“產(chǎn)- 人- 城”，有產(chǎn)業(yè)就招來(lái)人，有人就有城市建設(shè)需求，即“樂(lè)業(yè)”帶動(dòng)“安居”，典型代表有大慶、鄂爾多斯等資源型城市的建立與興起?，F(xiàn)在，這一發(fā)展模式正向“城-人- 產(chǎn)”轉(zhuǎn)變，打造高品質(zhì)的城市環(huán)境，先引來(lái)人才，進(jìn)而帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)，即“安居”帶動(dòng)“樂(lè)業(yè)”，如過(guò)去幾年杭州、西安、成都等大中城市紛紛發(fā)起“搶人大戰(zhàn)”。

圖：產(chǎn)城人三者關(guān)系新變化

產(chǎn)城人三者關(guān)系的新變化，也促使創(chuàng)新回歸城區(qū)。一方面，大中城市中心城區(qū)交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等綜合服務(wù)配套完善，對(duì)科技人才有較大的吸引力，能以科技人才帶動(dòng)科技產(chǎn)業(yè)遷移，如紐約硅巷的興起；另一方面，中心城區(qū)底蘊(yùn)深厚、商業(yè)繁華、人流密集，其豐富的商業(yè)與公共服務(wù)場(chǎng)景和海量的數(shù)據(jù)也為創(chuàng)新創(chuàng)意提供了良好的商業(yè)應(yīng)用基礎(chǔ)，“喜茶”、“茶顏悅色”等網(wǎng)紅店均誕生于中心城區(qū)。

1. 上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)

上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)前身是一個(gè)老工業(yè)區(qū)，位于上海中心城區(qū)的西部，總面積約2.2 平方公里，在20 世紀(jì)90 年代一度污染嚴(yán)重，安全隱患叢生。2000 年后，在上海產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型以及加大對(duì)蘇州河沿岸保護(hù)與開(kāi)發(fā)的大背景下，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)開(kāi)啟了“生態(tài)”轉(zhuǎn)型發(fā)展，成為上海首個(gè)以“生態(tài)”命名的商務(wù)區(qū)。

長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的轉(zhuǎn)型特點(diǎn)與經(jīng)驗(yàn)主要有以下四點(diǎn)：

第一、差別定位，強(qiáng)化自身比較優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)在成立時(shí)就面臨著虹橋商務(wù)區(qū)、真如副中心等商務(wù)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，因此，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)利用自己蘇州河沿岸的地域優(yōu)勢(shì)，放大生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，定位為生態(tài)商務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展總部會(huì)展、金融服務(wù)、文化旅游等。商務(wù)區(qū)沿蘇州河岸騰空工業(yè)用地并全部改為綠地，成為普陀區(qū)綠化覆蓋率最高的地方之一。

第二、超前規(guī)劃，產(chǎn)城融合發(fā)展。長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)按照產(chǎn)城融合的規(guī)劃理念，并參照國(guó)際商務(wù)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，精確規(guī)劃產(chǎn)業(yè)及居住的比例：315 萬(wàn)平方米建筑總量中，商辦面積占202 萬(wàn)平方米、住宅占83 萬(wàn)平方米、公建配套占30 萬(wàn)平方米。在建設(shè)時(shí)序上，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)采用同步甚至先行啟動(dòng)公共綠化、市政道路、配套設(shè)施等項(xiàng)目建設(shè)的開(kāi)發(fā)模式，首先改變城區(qū)環(huán)境。

第三、挖掘文化資源，變廢為寶。在商務(wù)區(qū)建設(shè)的同時(shí)，依靠沿蘇州河歷史文化遺存豐富這一特色，對(duì)火柴廠、味精廠等工廠舊址進(jìn)行系統(tǒng)保護(hù)，陸續(xù)建成諸如成龍電影藝術(shù)館、商標(biāo)火花館、游艇游船館、蘇州河工業(yè)文明展示館等文化設(shè)施，豐富商務(wù)區(qū)的人文氣質(zhì)，提高商務(wù)區(qū)的商務(wù)品位。

第四、政府主導(dǎo)，出臺(tái)專項(xiàng)扶持政策。普陀區(qū)政府專門設(shè)立了長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)管委會(huì)，為長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的發(fā)展提供了有力的組織保障。為推進(jìn)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的招商引資工作，普陀區(qū)政府在已有的產(chǎn)業(yè)政策基礎(chǔ)上，針對(duì)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)專門制定了和《關(guān)于支持長(zhǎng)風(fēng)金融港建設(shè)的制度化安排》《普陀區(qū)關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)和股權(quán)投資管理企業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》等。

2. 青島李滄生態(tài)商住區(qū)

李滄區(qū)位于青島市中心城區(qū)北部，曾是青島市內(nèi)的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)。2011 年后，《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲國(guó)務(wù)院批復(fù)，青島的城市能級(jí)及區(qū)域帶動(dòng)作用進(jìn)一步提升，李滄區(qū)由大青島發(fā)展的腹地轉(zhuǎn)變成了前沿地區(qū)。李滄生態(tài)商住區(qū)主要指青銀高速以東區(qū)域，面積約32 平方公里，包括世園街道和九水街道。根據(jù)區(qū)域內(nèi)金水路南、北片區(qū)的最新規(guī)劃公示，區(qū)域主要定位為集院士產(chǎn)業(yè)服務(wù)、生態(tài)休閑、宜居生活于一體的花園式創(chuàng)新城區(qū)。

李滄生態(tài)商住區(qū)的轉(zhuǎn)型特點(diǎn)與經(jīng)驗(yàn)主要有以下三點(diǎn)：

第一、改善城區(qū)環(huán)境，高標(biāo)準(zhǔn)打造城區(qū)配套。李滄區(qū)借助青島2014 年世界園藝博覽會(huì)將落戶百果山的機(jī)遇，大力推進(jìn)生態(tài)商住區(qū)內(nèi)道路、管網(wǎng)、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施大改造，主干道金水路建成為“青島市最美人行道”。積極完善區(qū)域的商業(yè)配套，李滄區(qū)對(duì)城中村改造項(xiàng)目的商住比例作出明確規(guī)定，一般項(xiàng)目商業(yè)比例不得低于20%，重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)項(xiàng)目的商業(yè)比例要達(dá)到40%，甚至50% 以上。重點(diǎn)提升教育短板，引入青島市最好的中學(xué)青島市實(shí)驗(yàn)初中在區(qū)域內(nèi)開(kāi)辦分校。

圖：李滄生態(tài)商住區(qū)市政配套道路分布圖

第二、轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，改“經(jīng)營(yíng)總部”為“經(jīng)營(yíng)院士”。在青島的主城區(qū)中，李滄區(qū)發(fā)展是相對(duì)落后的，經(jīng)濟(jì)總量及人均GDP 都不到市南區(qū)的一半。在從傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的過(guò)程中，如何通過(guò)產(chǎn)業(yè)突圍帶動(dòng)區(qū)域突圍成為李滄區(qū)發(fā)展的首要問(wèn)題。因此，李滄區(qū)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，改“經(jīng)營(yíng)總部”為“經(jīng)營(yíng)院士”，以高等級(jí)人才帶動(dòng)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

第三、打造地標(biāo)項(xiàng)目，建設(shè)青島國(guó)際院士港。2016 年李滄區(qū)正式啟動(dòng)青島國(guó)際院士港建設(shè)，并設(shè)立青島國(guó)際院士港管委會(huì)。青島國(guó)際院士港定位于新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、高端裝備制造、新能源及新材料、高端設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，重點(diǎn)引進(jìn)各國(guó)世界級(jí)水平的院士和中國(guó)科學(xué)院院士、中國(guó)工程院院士( 含外籍院士) 以及海內(nèi)外博士團(tuán)隊(duì)。李滄區(qū)將世界園藝博覽會(huì)周邊成片區(qū)域嚴(yán)控為科研、高新技術(shù)和生態(tài)用地，打造青島唯一一個(gè)多層、低密度、高舒適性花園辦公園區(qū)。

圖：青島國(guó)際院士港主要引進(jìn)院士

從上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)以及青島李滄生態(tài)商住區(qū)的案例可以看出，國(guó)內(nèi)大中城市中心城區(qū)核心片區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展主要經(jīng)驗(yàn)有：“揚(yáng)”自身生態(tài)、文化等資源特色，“補(bǔ)”交通、醫(yī)教、商業(yè)配套等短板，“造”引爆點(diǎn)項(xiàng)目，向城市新中心轉(zhuǎn)型。

1、政府主導(dǎo)推進(jìn)，多元市場(chǎng)主體參與。

中心城區(qū)轉(zhuǎn)型過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)、牽扯主體較多，沒(méi)有政府的強(qiáng)力支持是不可能完成的，如上海長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)、青島李滄商住區(qū)均設(shè)立有管辦。政府的支持主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是地方政府為促進(jìn)地區(qū)發(fā)展，牽頭或主導(dǎo)進(jìn)行區(qū)域的規(guī)劃；二是采用政府部門強(qiáng)力推進(jìn)、直接操作，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項(xiàng)目建設(shè)；三是給予區(qū)域轉(zhuǎn)型特殊的鼓勵(lì)政策。在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)的“主體”作用，提升城區(qū)轉(zhuǎn)型的效率，在舊城舊村改造中可積極引入城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)公司。

2、完善城區(qū)功能，注重基公建配套設(shè)施建設(shè)。

中心城區(qū)一般建設(shè)較早，配套設(shè)施落后陳舊，甚至部分片區(qū)因?yàn)榕涮踪Y源向新城區(qū)傾斜的原因反而存在燈下黑的現(xiàn)象。因此，首先應(yīng)強(qiáng)化片區(qū)道路、管網(wǎng)、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并且注重寬帶、網(wǎng)絡(luò)等新基建的建設(shè)，完善醫(yī)療、教育配套，營(yíng)造便捷的交通、豐富的信息、迅速的通訊、高質(zhì)的辦公和商務(wù)運(yùn)營(yíng)環(huán)境，進(jìn)而聚集人口及產(chǎn)業(yè)。

3、強(qiáng)化生態(tài)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)優(yōu)化生態(tài)環(huán)境。

產(chǎn)城人三者關(guān)系的新變化下，生態(tài)資源也實(shí)現(xiàn)從外部性負(fù)擔(dān)到新競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)變，甚至成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略要素，如東莞松山湖、杭州青山湖、蘇州陽(yáng)澄湖等沿湖區(qū)域均成為科研創(chuàng)新、高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新高地。未來(lái)城區(qū)生態(tài)與城區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣在很大程度上決定著其能否吸引和留住人才與企業(yè)，從而影響其競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展力。因此，中心城區(qū)應(yīng)高度重視生態(tài)建設(shè)，加大山水、園林、綠道等生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。

4、采取有機(jī)更新，打造地方文化特色。

幾乎每一個(gè)城市，都擁有自己的城市故事與城市記憶，并據(jù)此形成各自獨(dú)特的城市性格。中心城區(qū)作為城市空間的地理中心和城市文化的記憶源頭，具備著不可復(fù)制的價(jià)值。因此，在中心城區(qū)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，應(yīng)注重對(duì)具有重要文化價(jià)值的各類建筑與遺存的保存，在更新方式上更多地采取有機(jī)更新，如上海愚園路、上生新所等空間的“微更新”，已經(jīng)成為再造全新人氣地標(biāo)的經(jīng)典案例。

5、加強(qiáng)產(chǎn)城融合，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

城市更新雖然關(guān)鍵是要滿足人的需求，但其核心驅(qū)動(dòng)力則來(lái)自產(chǎn)業(yè)升級(jí)，僅靠政府財(cái)政補(bǔ)貼很難長(zhǎng)期對(duì)城區(qū)進(jìn)行維護(hù)更新，要保障城區(qū)長(zhǎng)久繁榮，核心還是要筑牢產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。由“舊城舊村舊廠”構(gòu)成的中心城區(qū)更新，要積極搶抓當(dāng)前新經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)新模式的趨勢(shì)與機(jī)遇，因地制宜，利用好舊街區(qū)舊廠區(qū)的閑置資源，打造具有現(xiàn)代活力的產(chǎn)業(yè)體系。