前些年，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展單一目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下，各地對工業(yè)用地的經(jīng)營管理較為粗放，造成了大量處于閑置或低效狀態(tài)的用地。在土地資源緊缺與城市發(fā)展的矛盾日益緊張的情況下，存量工業(yè)用地有機(jī)更新，是挖掘盤活存量、釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的有力舉措。
現(xiàn)如今，為適應(yīng)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展需求，土地開發(fā)強(qiáng)度大、融合多種功能的新型產(chǎn)業(yè)用地成為熱點(diǎn)，各地關(guān)于新型產(chǎn)業(yè)用地的政策也陸續(xù)出臺(tái)。對于有轉(zhuǎn)型升級(jí)需求的存量工業(yè)用地來說，搭上新型產(chǎn)業(yè)用地政策利好的快車，不失為一種有效方式。
Part Ⅰ 新型產(chǎn)業(yè)用地的由來？
新型產(chǎn)業(yè)用地的出現(xiàn)是為了適應(yīng)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展需求。近年來，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、在中國迅猛發(fā)展。這些新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)在空間布局、載體形態(tài)、用地期限等方面與以往的工業(yè)用地明顯不同，其用地具有典型的研發(fā)與制造等活動(dòng)融合、多種用地類型混合、用地需求多元等特征，過去相對粗放的土地經(jīng)營管理政策已無法滿足新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展需求。
國家層面的相關(guān)政策為工業(yè)用地創(chuàng)新分類定了基調(diào)。國家層面上，先后出臺(tái)了《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5 號(hào)）以及《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》（自然資辦發(fā)〔2019〕31 號(hào)）等，提出了“新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地”以及“允許工業(yè)用地兼容一定比例的生產(chǎn)性服務(wù)設(shè)施、科教用地兼容一定比例的科技和生活服務(wù)設(shè)施”，給全國的工業(yè)用地創(chuàng)新分類定了基調(diào)，很多城市的新型產(chǎn)業(yè)用地就是以此為底板來執(zhí)行的。
各地也對新型產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行了大量的探索和創(chuàng)新。地方層面上，不少城市根據(jù)自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，甚至早于國家出臺(tái)了新型產(chǎn)業(yè)用地政策。上海市在2013年就出臺(tái)了《上海市規(guī)劃和國土資源管理局關(guān)于增設(shè)研發(fā)總部類用地相關(guān)工作的試點(diǎn)意見》（滬規(guī)土資地[2013]153號(hào)），意見中明確提出，在規(guī)劃用地分類中對應(yīng)“科研設(shè)計(jì)用地（C65）”類別，具體包括科學(xué)研究、勘測設(shè)計(jì)、觀察測試、科技信息、科技咨詢、研發(fā)總部等機(jī)構(gòu)用地，以及各類產(chǎn)品及其技術(shù)的研發(fā)、中試等設(shè)施用地，不包括附設(shè)于其他單位內(nèi)的研究室和設(shè)計(jì)室等用地；深圳市在《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（2013年版）也新增了新型產(chǎn)業(yè)用地M0，為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)活動(dòng)的用地。
各地新型產(chǎn)業(yè)用地的政策梳理
Part Ⅱ 相比一般工業(yè)用地有那些優(yōu)勢？
從各地目前已出臺(tái)的新型產(chǎn)業(yè)用地政策來看，與一般工業(yè)用地相比，新型產(chǎn)業(yè)用地在開發(fā)強(qiáng)度、土地價(jià)格、物業(yè)類型、建筑確權(quán)、項(xiàng)目審批等方面有著明顯優(yōu)勢，主要優(yōu)勢如下：
單位土地開發(fā)強(qiáng)度大。新型產(chǎn)業(yè)用地容積率相對較高，一般在3.0-5.0之間，深圳規(guī)定最高可達(dá)6.0，而一般工業(yè)用地容積率基本在1.0-2.0間。
用地功能兼容性強(qiáng)。新型產(chǎn)業(yè)用地允許配置一定比例的商業(yè)辦公、配套住宅、公共服務(wù)設(shè)施等，配套設(shè)施比例最高可達(dá)30%，大大突破一般工業(yè)用地7%的紅線。
保留了分割轉(zhuǎn)讓空間。在新型產(chǎn)業(yè)用地的分割轉(zhuǎn)讓條件設(shè)置上，除北京、上海政策限制較為嚴(yán)格外，其他城市在產(chǎn)業(yè)用房和配套用房上都存在分割轉(zhuǎn)讓的空間。
土地出讓方式上較為靈活。大部分城市試行或支持“先租賃后出讓”的彈性供地制度，并且在出讓年限設(shè)置上也相對靈活。
各城市新型產(chǎn)業(yè)用地配套用房及分割轉(zhuǎn)讓條件梳理
Part Ⅲ 一般工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)型？
已出讓工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型路徑逐漸明晰。新型產(chǎn)業(yè)用地的來源包括新增用地、工業(yè)用地轉(zhuǎn)新型產(chǎn)業(yè)用地、已出讓工業(yè)用地轉(zhuǎn)新型產(chǎn)業(yè)用地三種，目前主要以新增用地為主，隨著各地有關(guān)新型產(chǎn)業(yè)用地的管理細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，已出讓工業(yè)用地轉(zhuǎn)新型產(chǎn)業(yè)用地的口子在漸漸松動(dòng)。
各地政策均強(qiáng)調(diào)要符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和規(guī)劃條件要求。上海規(guī)定，在符合規(guī)劃和取得項(xiàng)目認(rèn)定意見的基礎(chǔ)上，可通過簽訂補(bǔ)充合同的形式，重新約定土地用途、建設(shè)條件和相關(guān)條款，并按照研發(fā)總部類用地與普通工業(yè)用地評(píng)估價(jià)差額的50%補(bǔ)繳土地出讓金。杭州規(guī)定，對不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的存量低效工業(yè)用地可按規(guī)定報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地，并由所在區(qū)按照“改一補(bǔ)一”的原則，在本區(qū)、縣（市）、新區(qū)區(qū)域內(nèi)補(bǔ)足工業(yè)用地指標(biāo)；確實(shí)無法補(bǔ)足的，按“退二進(jìn)三”收益調(diào)節(jié)資金管理有關(guān)規(guī)定，實(shí)行異地代補(bǔ)。廣州的工轉(zhuǎn)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）規(guī)定比較細(xì)致，明確符合已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)屬證明文件、不涉及企業(yè)原因閑置土地或存在違反供應(yīng)合同約定的違約行為、取得新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）規(guī)劃條件及產(chǎn)業(yè)資格審查意見，可通過補(bǔ)交土地出讓金的方式調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地。廣州荔灣區(qū)根據(jù)廣州市出臺(tái)的相關(guān)政策，制定《荔灣區(qū)已出讓普通工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地辦理程序》，其中值得注意的一點(diǎn)是需對地方做出貢獻(xiàn)，要向區(qū)政府無償移交一定比例的產(chǎn)業(yè)用房，具體程序如下圖所示：
廣州市荔灣區(qū)已出讓普通工業(yè)用地轉(zhuǎn)新型產(chǎn)業(yè)用地流程
Part Ⅳ 結(jié)論
由于土地供應(yīng)的緊張，特別是對于國內(nèi)一二線城市，盤活存量土地必將成為一個(gè)趨勢，新型產(chǎn)業(yè)用地的出現(xiàn)為存量工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型開發(fā)增加了一個(gè)選項(xiàng)。對于有工業(yè)用地轉(zhuǎn)型需求的企業(yè)來說，若考慮新型產(chǎn)業(yè)用地這一路徑，則需重點(diǎn)注意以下幾點(diǎn)：地塊是否處于當(dāng)?shù)卣?guī)劃的新型產(chǎn)業(yè)用地布局范圍內(nèi)，當(dāng)?shù)卣诘貕K面積上有沒有相關(guān)的規(guī)劃限制條件，能否導(dǎo)入當(dāng)?shù)卣膭?lì)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)以及能否達(dá)到當(dāng)?shù)卣畬τ谕顿Y強(qiáng)度、稅收的要求。
官方微博